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    论道海西 | 鸿坤亿润投资王焕:集中地产优势资源 布局大居住行业

    2019年07月02日 文章摘要:深耕大居住行业
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    2019年6月15日,鸿坤财富“论道海西·2019股权投资策略会”泉州站圆满落幕。鸿坤财富CEO陈永旗先生,鸿坤基金执行总裁孔盈先生,经纬中国董事万婧女士,创瑞投资集团董事长、创瑞全球先进技术基金管理合伙人唐浩夫先生,鸿坤亿润投资总监王焕先生,鸿坤财富副总裁、鸿坤地产基金地产金融部总经理李莉女士,鸿坤财富投资咨询总监段彬先生,鸿坤财富泉州区域总经理颜榕楠先生等嘉宾出席了本次投策会。

     

     

    现场,鸿坤亿润投资总监王焕先生就“大居住”行业的股权投资机遇做了主旨演讲。实录如下:

     

    大家下午好!下面我来分享一下如何在大居住行业把握股权投资的机遇。投资大居住行业需要有相应的产业背景,这也是鸿坤集团从2002年开始做大项目所沉淀下来的基础。

     

    大居住行业的发展趋势

     

    未来十年,大家喜欢的居住环境或生活方式有三个发展方向。第一,大空间的变化,也就是城市化进程。2018年中国城市化率是59.6%。我们认为,城市化的呈现形式是由中心城市引领的城市群,最后形成类似于厦漳泉、京津冀这样的城市群,整个核心城市群对大量居住场景的需求未来将长期存在。

     

    第二,存量市场。我国的地产开发已经从从升量转变为存量,新开发的楼盘没有二手房的交易量大。美国房地产存量占整个房地产市场的90%,由于人口增长缓慢,基本不开发新的楼盘也能满足需求。中国存量市场占比为50%以上,只有北京、上海等大城市才达到了存量,但未来这个趋势会发展得越来越快。

     

    存量市场的到来意味着人们的思维方式和建筑方式都发生了很大的变化。以前,房地产就是拿地、开发、卖出,闭环非常短,产业链的价值链也很短,但现在,房地产从单纯的交易场景转变为消费场景和办公场景,深入化运营成为房产或大居住产业链有没有价值的核心。

     

    第三,消费分化。如今,消费升级和消费分化也成为影响大居住环境的重要因素。在计划经济时代,大家的居住环境是一样的,需求也是一样的,但在市场经济下,出现了很多针对不同圈层的消费分级现象。如今老龄化速度加快,老年人最大的需求可能是围绕“大健康”的相关产业。年轻一代的核心是懒宅、颜值经济、网红经济,中产家庭则更加注重品质生活的层面。

     

    除了年龄造成的消费分化,在不同的区域间也存在消费分化现象。一二线城市和三四五线完全不一样,一二线城市消费习惯回归,更注重性价比,反而是三四五线城市非常追捧高端化。

     

    大数据的发展趋势

     

    接下来,我要分享一下大数据的发展趋势。第一,从短价值链的关注交易变成关注运营,从高周转变为低周转,更加关注整体GMV,即整个业态在未来可以贡献多少收入。

     

    第二,业态的改变,也就是整个价值链的改变,颠覆性的业态已经很难产生。例如,大家都很熟悉的新华书店,已经被新的社群型、体验式、服务式的书店替代了。超市业态在下降,而电商在线下开了很多店,永辉有超级物种,阿里有盒马鲜生。手机店也有很多,苹果、小米都有自己的体验店。随着传统空间的场景被新的运营商替代,也涌现出很多新的投资机会。

     

    第三,数据驱动的趋势。现在的居住场景里,有很多数字化、场景化的营销。例如,生鲜行业如水果蔬菜的价格标签会随时变动,根据消费者的消费次数调价,以重新吸引没有在当月达到消费次数的人,所以库存率非常低。

     

    第四,技术替代的趋势。随着技术发展,如VR看房、3D云设计等发展为地产行业赋能,提高了其运营效率,自然也使收益增加。

     

    大居住行业的投资机会
     

    因此,总结下来,大居住行业有三大投资机会。一是智慧消费机会。我们认为比较有投资价值的是两大类,首先是运营类,直接在线下开店,包括生鲜、咖啡、便利店等,只要能做提效的业态都可以投资,第二类是投资于为企业提供技术的公司。

     

    二是智能居住机会。例如,围绕住房、商业地产或公寓出租的交易平台还没有成熟,这些在居住场景下从事服务的公司所提供的买卖、租赁等一系列服务有很大的投资机会,可以显著降低地产开发企业的运营成本。

     

    三是智慧地产机会。现在迅速发展的智能家居,如智能门锁、智能牙刷、扫地机器人等都属于懒宅和新经济的机会,这是刚需,未来的规模会越来越大。

     

    最后,再为大家介绍一下鸿坤亿润投资的优势。我们现在管理的资产规模是110亿左右,投资项目和退出回报率都很好。与其他机构相比,第一,我们具有产业资源,可以低价直接采购房地产上下游的供应商或替代技术,从而增加收益和利润。第二,为被投企业提供场景化实验的机会,促进新技术应用的产品化。此外,我们专业的投资团队、地产运营团队、采购团队等可以准确判断领先的消费机会或技术。所以,我们看项目可以看得更准,降低风险,同时通过谈判以更低的价格进入,带来更高的收益。

     

    例如,亿润投资在天使轮投资了优客工场,2016年为其提供了三个店,可以进行模式创新和突破。现在,优客工场的估值是200亿人民币。

     

    亿润投资的整体投资策略是选择相关产业里价值比较大的细分产业,在细分产业里找出好的企业,把地产领域我们能提供的资源都给它,帮助被投企业跑得比别人更快。

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